[유튜브]한국 부동산 집값도 일본처럼 폭락할 가능성이 높은 이유(재테크)ㅣ김작가TV(2020.3.21.게시)
책 <일본 관찰 30년> 저자 염종순(2부)
-일본 부동산은 폭락했어요. 한국도 조심해야 합니다.
- 무너진 일본 부동산 집값, 떨어지지 않은 곳은 이런 곳이에요.
(질문) 일본 부동산 가격이 왜 하락했나요?
1998년에 imf 위기가 왔잖아요. 그때 일본식 성장의 문제점이 한꺼번에 드러나는 계기가 됐던 거거든요.
그때 우리는 한 번 빚 청산하고, 패러다임 쉬프트가 됐어요. 그때 우리는 IT입국을 한거잖아요.
일본은 과거에 제조업으로 성공을 했잖아요. 그러니까 이거를 누군가가 고통을 분담해가면서 혁신을 했어야 하는데,
그게 아니라 다 좋은게 좋은거니까 나머지는 빚으로 해결하자.
지금 우리나라도 마찬가지지만 전 국토를 공사현장으로 만들어서 건설수요를 늘린 일본.
지방공항 있잖아요. 일본에 지방공한이 92개인가 있어요. 거기서 비행기가 날라다니는 공항이 30개 정도 밖에 안 되고 있어요. 나머지는 새만 날라다니는 공항인거죠.
우리나라로 얘기하면, 우리나라에도 있잖아요. 무안공항, 양양공항. 정치가들이 자기의 다음 당선을 위해서는 국책사업을 끌어와야 하잖아요. 그러니까 우리는 공항이 필요하다. 그러면서 관료들과 짜고 수요예측을 하는거예요. 앞으로 관광객이 이렇게 늘어날 거니까 여기에 공항을 짓지 않으면 안 된다. 그렇게 공항을 다 지었어요.
그런데, 그 숫자가 다 허구인 것이고, 실질적으로 거기에다 KTX, 우리나라의 경우, KTX가 있기 때문에 서울~부산이 2시간대잖아요. 이게 없었을 때는 비행기 타고 가면 시간을 절약할 수 있었는데, 이제는 그게 아니잖아요.
그래서 일본의 경우에는 '신칸센 VS 항공회사' 경쟁이 일어난거에요. 지방 공항에 비싼 돈 주고 갈 필요가 없는거지요.
승객이 줄어드니까 항공회사는 문을 닫을 수 밖에 없는거지요. 경기침체 때 수많은 공항이 다 문을 닫았어요.
일본공항의 문을 열어준게 대한민국!
(질문) 그게 무슨 말이죠?
오키나와에 가셨죠. 직항편이 있잖아요. 일본 전국 28개 지방 공항에 국제선을 띄운거는 다 대한민국이에요.
우리나라에서 직항선이 되게 많네요. 그렇죠. 왜 그렇게 된거냐면, 수요가 맞아 떨어진거에요.
우리나라는 인천공항을 만들면서 인천공항을 아시아의 허브로 만들기 위해서는 비행기가 많이 와야 되잖아요.
그래서 공항공사 사람들이 영업을 하러 갔대요. 일본에.
근데 일본에는 비행기가 안 오는 공항들이 많으니까 지방자치단체는 공항 관리하는데 돈이 많이 들잖아요.
그러니까 비행기가 와줬으면 좋겠는거고, 그리고 관광객이 오면 산업이 육성이 되잖아요. 그래서 딱 맞아 떨어진거에요.
그래서 어떤 타협이 이루어졌느냐?
니네가 비행기를 띄어주면 사람이 오든 안 오든 보조금을 주겠다.
한국에서 사람이 한 사람이 오면, 거기에 매칭펀드로 1인당 10만원을 보조해주겠다. 이런거.
우리는 싸게 비행기를 타고 일본에 가지만, 항공사는 일본 지방 정부로부터 돈을 받는다는 거죠.
이런 식으로 하다보니까 우리가 일본의 전국 28개 공항에 한국 사람들이 가게된 거에요.
그래서 우리 관광객이 일본으로 많이 넘어가게 된거고, 일본 지방이 경기가 피폐해 있었는데, 활성화됐던 거에요.
근데 지금 비행기가 싹 중단이 되었잖아요.
빚이 200%인데, 어떻게 경제가 멀쩡하지? 이상하잖아요.
우리나라는 빚이 40%밖에 안 되는데, 그래도 어렵다고 하는데,
뭐냐면, 일본 국민들이 그만큼 저금을 해놓은 것,
일본은 국채를 발행할 때, 우리나라는 외국인이 국채를 사주거든요. 그러니까 이율이 높단 말에요.
일본은 국채를 일본 은행이 사주는 거잖아요. 금리가 제로잖아요. 돈을 빌려도 이자가 없으니까 아무도 상처를 받지 않잖아요. 그게 일본 국민들이 저금해놓은 금액의 총액이 1,500조 엔 정도 돼요.
근데 일본의 빚이 1,300조엔이거든요. 아직도 200조 엔 정도의 여유가 있어요.
일본의 매년 재정적자가 올해도 아마 40조 엔 정도 될 거예요. 매년 40조 씩 적자가 나요.
200조 엔 남았으니 앞으로 5년이면 그 돈이 없어져요. 그 돈이 없어지면 외채를 빌려와야 되겠지요?
외채는 절대 0%에 안 빌려주거든요. 2,00조 엔이나 되는 돈의 이자가 1%만 되도 얼마겠으며
그때되면 일본이 어려워지는거죠.
(질문) 부동산 시장이 뜨거운 한국. 일본의 부동산 시장은 완전히 죽었다면서요?
그렇죠. 부동산 버블이 일본에 있었어요. 20년전. 그 때 한국 같았어요. 지금이 그때의 가격의 1/10이라고 보시면 되요.
(왜 계속 하락했나요?)
집이 시간이 가면 헌집이 될거 아니에요. 헌집이 되면 가격이 내려가야 하는게 정상아니에요?
(근데 한국은 안 내려가잖아요?)
어디까지나 그거는 머니 게임. 왜곡된 시장경제라고 보는거에요. 그게 실제로 나타났던게 일본이죠.
일본의 동경도만 팔아도 미국 전 국토 살 수 있었다고...지금 서울을 팔면 상당한 걸 살 수 있었을거에요.
그때 일본 부동산이 폭락해서, 고생한 사람들이 많죠.
제가 지금 사는 곳이 한국으로 얘기하면 일산 정도 되는데 살아요.
30평 정도 되는데 사는데, 20년전에 3억7천에 샀는데, 지금 2억 정도라고 해요.
지금 도쿄 주변, 한국으로 치면 용인, 일산 등은 지금 고스트 도시가 되었어요. 사람이 없어요.
일본에서 집값이 떨어지지 않는 곳은 역세권, 역세권에서 병원, 슈퍼라든지 생활 편의시설이 있는 원룸 등
할머니 할아버지 2분이 살 수 있는 그런 곳, 그리고 도쿄 중심은 안 떨어졌어요.
한국 부동산이 떨어질 것이라고 예측을 해요. 지금 중산층이 부동산 가격을 떨어뜨리면 싫어 하잖아요.
그래서 정치인들이 손을 못 대요. 지금 한국은 폭탄 돌리기를 하고 있다고 생각해요.
언젠가 부동산 가격이 떨어질거예요.
(사족)
염 종순 저자가 지금 살고 있는 아파트는 일산 정도의 30평 아파트인데, 20년전 3억2천에 구입했는데, 지금 2억이라고 한다. 현재 일본 부동산이 20년전의 1/10가격이라고 했는데, 1/10이라면 3천2백만원이라야 하는데, 앞뒤가 안 맞는다.
도쿄 중심이나 역세권의 원룸 등은 20년전과 가격이 그대로라고 한다.
지금 한국은 강남만 오르고 있다. 20년전 3억2천 일본 집 살 때의 그 돈으로 강남 아파트 3억2천짜리 구입했다면
지금 30억 가격이 되었을 것이다. 10배로 튀겨진 것이다.
20여년 전, 한참 동안 일본아파트처럼 한국 아파트 폭락할 것이란 말이 유행이었는데, 웬걸 전혀 아니었다.
계속 오르고 있다. 그 말 믿었는데, 속았다는 학습효과가 있어서인지 믿어지지 않는다.
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